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    棚改生变!将极大影响这些城市的房价走势!
    2018-12-13 11:15:32  来源:

    安徽体彩十一选五 www.fa8a.net 这几年,很多人都忽视或者弱化了棚改所带来的巨大影响!

     

    但你一定要知道!棚户区改造是2015年以来中国经济增长和房地产市场高速发展的重要推动力量之一。

     

    特别是2016年和2017年,棚改货币化安置是推动160个三四线城市房价大幅上涨的最重要因素。

     

    所以,棚改政策的变化,将极大的影响和改变经济的结构,更重要的是,将影响和改变以160个三四线城市为主要样本的广大中小城市的房价运行轨迹!

     

    1

     

    2019年的棚改政策再次面临巨大变数!

     

    10月25日,住建部副部长倪虹在北京主持召开部分省市座谈会上,研究 2019 年棚改政策。最后会议明确,政府购买棚改服务模式取消,2019年棚改以发行专项债券为主。

     

    12月5日,根据21世纪经济报道获悉,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,将不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

     

    棚改政策之所以发生这么大的改变,其实主要是两点:

     

    第一:不能继续增加地方政府的隐性债务规模,防范金融风险。

     

    第二:棚改项目本身从账本上来讲,不赚钱,民生福利的事儿,基本都是要往里面砸钱的。

     

    所以,棚改政策发生变化后,会直接产生一些反应。根据中信证券的分析,一方面,如果政府叫停由政府来购买棚改服务模式的话,那么首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足。

     

    这个问题很现实,没有钱,怎么拆?怎么赔?怎么建?进度可能要短暂放缓停顿下。

     

    另一方面,中信证券的看法是:2019年房地产周期继续向下的概率较大,对于棚改主力三四线城市而言,新的库存压力已经逐渐形成,地方政府继续推动棚改的动力不足。

     

    这一块儿我要仔细讲讲,众所周知,2017年房地产317新政之后,首先受到冲击的就是环京的楼市,特别是楼市风向标比如燕郊这些地方,政策执行的非常严,房价暴跌达到三四成甚至个别楼盘跌幅更多。

     

    而今年十一之后,全国楼市行情风云突变,在“坚决遏制房价上涨”的精神下,以及年底大量开发商面临回款压力与债务到期等因素。就连很多价格坚挺的二、三线城市,房价也出现不少明的暗的回调。

     

    特价房、员工内购房、首付分期、买房送车位等一些2013、14年降价促销的手段套路现在开始不断充斥在房产圈的广告推送上。

     

    所以,如果棚改的政策再这么一停滞,那么对三四线房价的影响,可谓是一个不小的利空。

     

     

     2

     

    推动房价上涨的货币去哪了?

     

    我们都知道,一个商品的价格如果要北上,增量货币的能量必须有。没钱还涨个毛线。过去三四线房价大幅飙涨,就跟棚改货币化安置有密切关系。

     

    由于棚改是对棚户区进行集中改造,大量的棚改项目集中在三四线城市。

     

    在过去几年,棚改的模式主要有三种类型:

     

    第一种是直接向目标对象提供住房的实物安置,就是拆房给房;

     

    第二种是提供现金补偿的货币化安置;

     

    第三种是前两者的结合。

     

    在2014年以前,大部分的棚改都是实物安置,但2014年之后,棚改货币化安置就成为了一种主流。

     

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    而这种变化的形成,是财政政策和货币政策的双向合力!

     

    2014年4月25日,央行创设了一种为开发性金融(主要就是国开行)支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源的新型货币政策工具,正是这个创新货币工具,成为了三四线城市棚改货币化资金的重要来源,也是现在大家都很熟悉、大名鼎鼎的抵押补充贷款(PSL)。

     

    2014年,中国的房地产库存很高,特别是广大的三四线城市,房子很难卖的动,开放商拿地的意愿也降至冰点。而地方政府在土地收入减少的情况下,地方债务的规模却持续上升。如果解开这个僵局,只有先把房子的库存先清掉。

     

    当央行提供PSL的时候,地方政府的预算外财政也就加入了PSL这一项。

     

    于是,地方政府的棚改货币化安置由于是政府直接以货币的形式补偿给被拆迁棚户区的居民,在2015-2017年这三年,成为地方去库存的重要手段,去化效果也很明显。

     

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    全国商品房待售面积(全国房屋库存)

     

    特别是一些经济发达的三四线城市,去化周期甚至降至阶段周期的低点。

     

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    数据来源:克而瑞

     

    就这样,在央行政策(抵押补充贷款PSL)的配合下,在财政政策(预算外财政国开行获取PSL)的配合下,棚改货币化安置在完成房地产去库存的同时,也快速推高了以160个三四线城市为主的房地产价格。

     

     3

     

    棚改与PSL的前世今生

     

    棚改是一件改善民生好事。

     

    而棚改货币化安置作我们可以简单理解成中国版的量化宽松。PSL增加了央行的基础货币,从而增加了整个社会的广义货币供应。

     

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    虽然不管是住建部还是国开行,官方都没有公布棚改货币化安置的具体数额,但是至少有90%的PSL资金都是被用于棚改的。

     

    如果我们简单按照6倍的货币乘数计算的话,棚改的PSL带来的广义货币供应大约规模在20万亿!

     

    这二十万亿的货币规模在过去三年来所发挥出来的能量,让人不敢小觑。

     

    在过去整个2017年商品房16.7亿平米的销售面积中,棚改货币化安置贡献了其中的20.9%,这是一个很可怕的数据。

     

    从2015年末一二线城市房地产行情开始逐渐启动,到2016年930一二线城市政策调控再到三四线城市快速接棒成为房地产市场的主要驱动力。

     

    棚改功不可没,或者说棚改货币化安置功不可没。

     

    哪怕2017年,一线城市商品房销售面积同比下滑近30%,二线城市基本持平这种行情下,三四线城市依旧同比增长13.6%。

     

    但我们要知道,不管是央行还是地方财政,不可能永远的为某一个特定领域提供基础货币,也不可能让预算外财政永远的增长膨胀下去。

     

    PSL最终要走向缩减直到终点,政府购买棚改服务模式将被取消,政府以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主要融资模式也是意料之中的事情。

     

    而未来,既然棚改政策已开始调整,我们又面临国内需求放缓、金融去杠杆,地方政府整理债务和中美贸易对峙等众多因素的交织。

     

    三四线城市过去房价上涨的逻辑将发生巨大的改变,同时新政策也将极大的影响以这160个三四线城市为主要样本的房价走势。

     

    三四线棚改政策趋严,繁华落幕,这个场景,我们在过去已经演绎很多次了。而现在,已经成真。

     

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